Незнакомые слова или что такое ипотека?

Ипотека в настоящее время является удобным инструментом для покупки жилья. Суть ипотеки достаточно проста. С помощью банковских средств вы покупаете квартиру или земельныйучасток и в течение конкретного периода времени возвращаете банку выданный заем вместе с начисленными процентами. В качестве ваших обязательств используется залог на приобретаемую недвижимость. То есть если вы нарушите это обязательство, недвижимость будет выставлена на продажу и вырученные средства пойдут на погашение задолженности.

 

Покупатели, впервые обращающиеся в банк за ипотечным кредитом, иногда приходят в замешательство от новых терминов – максимальная сумма кредита, созаемщики, плавающая процентная ставка, аннуитетные платежи и многое другое. Хотя если разобраться, смысловое содержание этих слов достаточно простое и понятное.

 

Сумма, срок кредита и первый взнос

 

  • Под понятием сумма ипотечного кредита банк понимает определенный процент от полной стоимости покупаемой квартиры. Чаще всего берется 70-80%, хотя иногда размер достигает и 100%. Окончательная сумма заема устанавливается в зависимости от доходов клиента, оценочной стоимости квартиры и размера первоначального взноса. Так, для погашения задолженности по кредиту должно идти не больше 35% от дохода заемщика. При этом доходы должны быть регулярными и стабильными.

 

Оценочная и рыночная стоимость жилья не всегда совпадает, а точнее не совпадает цена, запрашиваемая продавцом квартиры, с ценой от оценщика. И банк выдает 90% от оценочной стоимости жилья, что нужно учитывать при расчете собственных финансовых возможностей. Также на размер максимальной суммы может повлиять наличие кредита в другом банке. Ведь клиент в результате будет обслуживать два кредита. Следовательно, его доходы должны охватывать оба вида ежемесячныхплатежей.

 

  • Первоначальный или первый взнос это денежные средства, принадлежащие заемщику, которые он вносит для того, чтобы получить ипотечный кредит. Взнос может достигать 90% от полной стоимости квартиры. В качестве источника могут выступать как личные накопления, так и средства от продажи другой недвижимости либо потребительский кредит. Иногда банки предлагают оформить ипотеку без первоначального взноса. Однако в этом случае в первые несколько лет вы будете платить в основном лишь проценты по кредиту. И если внезапно не сможете исполнять свои обязательства, может оказаться, что все еще должны полную сумму кредита.

 

  • Что касается срока кредита, то его длительность начинается от 3 и заканчивается 50 годами. Как правило, банки устанавливают 10,15 либо 20 лет. При этом учитывается пенсионный возраст заемщика – 60 лет для мужчин и 55 лет для женщин. Это значит, что пенсионный возраст не должен наступить в течение срока действия кредита. Хотя в ряде банковских учреждений существуют ипотечные программы для клиентов до 75 лет.

 

Основные требования к заемщикам

 

  • Поручители в ипотечном кредитовании это граждане, которые обеспечивают банку возврат кредита. То есть если вы не сможете или не захотите погашать свою задолженность, банк имеет право перевести ваши обязательства на поручителей. Те будут вынуждены выплатить не только полную сумму кредита и проценты, но и компенсацию на судебные издержки и другие расходы по взысканию долга. Поручителями могут выступать не только физические лица. В некоторых регионах поручителями становятся организации, которые одновременно являются работодателями заемщика.

 

  • Чаще всего банк требует наличие не поручителей, а созаемщиков. Здесь подразумеваются граждане, которые оформляют ипотеку вместе с заемщиком и впоследствии вместе ее оплачивают. При определении максимального размера кредита доходы созаемщика учитываются так же, как и доходы самого заемщика. В число созаемщиков входят или только супруги, или только родственники, или другие лица. Общее количество созаемщиков находится в пределах 2-5 человек. Супруги становятся созаемщикамиавтоматически, если иное не прописано в их брачном договоре.

 

  • На получение кредита нередко влияют документы, подтверждающие доход заемщика. Так, если вы получаете так называемую «белую» зарплату, то есть официально, вам нужно представить с места работы справку о доходах по форме 2-НДФЛ – условно говоря, по форме налоговой декларации, за последние полгода-два. Если работодатель отказывается выдать такую справку – вы работаете неофициально либо получаете зарплату частично в «конверте» — можно принести справку о доходах в свободной форме. Можно также обратиться в банк, где требуется устное подтверждение работодателя о доходах работника. Однако процентная ставка в этом случае увеличится на 1,5-2%, что скажется на последующей переплате по кредиту.

 

  • Одним из требований банка является положительная кредитная история заемщика. Она представляет собой определенный пакет информации, в котором содержатся сведения о клиенте, а точнее о тех обязательствах, что он исполнял в рамках предыдущих кредитных договоров. Ориентируясь на эту информацию – своевременная оплата без просрочек,наличие или отсутствие непогашенных задолженностей – банк выясняет, добросовестный ли кредитополучатель перед ним или нет. Соответственно, стоит ли выдавать ему заемные средства или это будет рискованно.

 

Процентные ставки

 

В большинстве случаев банки оформляют два вида ипотечных кредитов в зависимости от процентной ставки – кредит с фиксированной ставкой и кредит с плавающей ставкой.

 

  • Фиксированная ставка берется как определенный процент от общей суммы кредита. Она не меняется, вы можете планировать свои расходы вплоть на 15-20 лет вперед. Вам не грозят процентные риски. Однако размер фиксированной процентной ставки, как правило, больше, чем плавающей, то есть итоговая переплата выше.

 

  • Более экономный вариант – плавающая ставка. Ее высчитывают таким образом: определяют базовый процент, к которому добавляют переменную величину.В качестве переменной величины выступает либо рыночная кредитная ставка LIBOR – при выдаче валютных кредитов, либо ставкаMosPrime – при выдаче рублевых кредитов. Это усредненное значение процентной ставки на межбанковском рынке от банков, работающих на Лондонском или Московском межбанковском рынке кредитов.То есть,в графе «Процентная ставка» вы получаете (5%+MosPrime3M). Цифра 3 означает, что показатель MosPrime пересматривают каждые 3 месяца. Основным недостатком плавающей ставки является ее нестабильность – она постоянно колеблется. Чтобы снизить риски заемщика, некоторые банки устанавливают верхний предел, выше которого ставка подняться не может.

 

Система погашения задолженности

 

  • Аннуитетнаясистема представляет собой равные ежемесячные платежи – каждый месяц вы вносите одну и ту же сумму денег. Платеж состоит из суммы основного долга и суммы начисленных процентов. Платить, используя данную систему погашения задолженности, довольно просто, каки планировать бюджет. Однако в первое время заемщик выплачивает сначалапроценты и лишь затем начинает погашать долг. При этом за счет равных и не уменьшающихся платежей общая переплата банку становится больше, чем при использовании дифференцированной системы.

 

  • Дифференцированные платежи – это ежемесячные платежи банку, где проценты по кредиту начисляют на остаток основной задолженности. То есть существует фиксированный размер ежемесячных выплат по основному долгу, к которому добавляют проценты. За счет уменьшения выплат по процентам происходит ежемесячное сокращение общего размера платежа. В результате к середине срока у заемщика появляются свободные деньги. Не говоря уже о том, что снижается переплата.




Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>